――足元の大幅な金利上昇の分配金への影響と対応について、どのような方針及び方策をお考えでしょうか。

金利上昇局面においては賃料も上昇するというのが正常な経済環境下における本来の姿であると認識しています。
現在は、金利水準が上昇傾向にありますが、前述のとおり、足元ではオフィス市況が大きく改善し賃料水準も力強い回復を見せており、ホテルにおける変動賃料や、商業施設における売上連動型賃料を組入れた物件でも収益成長が顕在化しています。
日本では長期にわたる経済停滞期において長期固定賃料が重視されてきたこともあり、そのような契約形態の物件が市場には依然として多く存在しています。みらいにおいても同様の取組みを進めた時期がありましたが、資産入替の過程で契約期間の短い物件への入替や変動賃料比率の引上げを進めてきた結果、金利上昇局面においても分配金の成長を継続することができる体質へと変化してきました。実際、上場以来、継続的に資産の入替を実施し、取得資産総額は1,248億円、譲渡資産総額は454億円に達しています。相対的にパフォーマンスが劣後する物件や成長期待の低い物件を売却し、高い運用利回りを有する物件や、将来的なアップサイドを見込める物件へと入替を進めてきましたが、コロナ禍においても利回り水準を大きく毀損することなく分配金を維持・向上できたのは、こうした取組の成果であると考えています。
足元では市場に流通する物件の利回り水準が低下しており、外部成長の難易度は高まっていますが、スポンサー・サポートの下、パイプラインの構築時において用途の異なる物件をホテルへとコンバージョンする取り組みを進める等、取得物件の利回り改善と将来的な賃料アップサイドの確保にも取り組んでいます。
金利上昇は短期的には費用増加要因ではありますが、みらいではこれを収益成長が期待できるマーケット環境と認識しており、高収益かつ成長期待を有する物件の取得による外部成長の推進と、テナントとの丁寧な交渉を通じた賃料収入の増加により、金利上昇によるコスト増を上回るリターンの実現を目指しています。

――資産運用会社の運用体制等について、特筆すべき点がありましたらご紹介下さい。

みらいは、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス（三井物産の100％子会社）及び独立系不動産投資顧問会社イデラ キャピタルマネジメントの2社をダブルスポンサーとして擁する総合型J-REITです。三井物産グループが有する「総合力」「事業知見」及び「高い信用力」と、イデラ キャピタルが長い業歴のもとで持つ「不動産投資及びバリューアッドに関する深い知見」を連携・融合させることで、幅広いアセットカテゴリーへの投資を行うとともに、物件個々の収益力向上に取り組んでいます。
資産運用会社の人員構成は、三井物産グループ及びイデラ キャピタルマネジメントからの出向者と運用会社社員で構成されており、商社のマネジメント力、不動産投資・運用力、金融の専門性を有するプロ集団が日々の業務にあたっています。
今後も、両スポンサーからの厚い支援と運用会社が三者一体となった運営で、内部成長と外部成長を通じた中長期的な投資主価値の向上に取り組んでいく方針です。

本日は大変お忙しい中ご対応いただき、ありがとうございました。