第2部　投資法人みらいについて

――投資法人様のポートフォリオの特色や強み、これまでのトラックレコードについて改めてご紹介下さい。

みらいでは、安定したキャッシュフローが期待できるオフィス・ホテル・商業施設等を「コアアセット」としてポートフォリオの中核に位置付けています。加えて、二つのアセットタイプで構成される「グロースアセット」として、一つ目はテナント誘致やリノベーション、用途変更を通じた賃料アップサイドの追求により収益性の向上を目指す「コアプラスアセット」と、二つ目は取得競争が限定的であり、将来的に不動産市場の拡大が期待できるインダストリアル等の「ニュータイプアセット」を抑制的に組み入れる点に特徴があります。
みらいの資産規模は2016年の約1,000億円での上場以来、5回の公募増資を経て2025年に1,800億円を突破、物件数は44件に達しました。公募増資による資産規模拡大だけでなく、コロナ禍において深刻な影響を受けたホテルのセットアップ型オフィスへのコンバージョンや、ホテルのオペレーター変更による収益力の改善、そして不動産マーケットの変化を捉えて実施した複数回の資産入替等により、ポートフォリオの収益改善と質的向上を実現してきました。

――中期経営計画設定の背景と進捗状況についてお聞かせ下さい。

2025年6月に新中期経営計画2028「賢守成長」を策定しました。不透明な市場環境の中、次の成長に備えて「賢く」守る「賢守」と、「長期安定成長」への挑戦と革新的な価値創造を目指す「成長」をテーマに、①1口当たり分配金1,350円、②資産規模2,500億円、③格付AA-（日本格付研究所、JCR）/A+（格付投資情報センター、R&I）の3つの定量目標を定めています。
分配金目標については、年率2%以上の成長により2028年4月期を達成期限としており、目下、好調なオフィスマーケットを背景に、テナント入替や契約更改時の賃料引上げ、そしてホテルでは契約満期を迎える複数物件での契約見直しによる賃料引上げ等、複数の施策を推進しており、目標達成は十分に可能と考えています。参考までに、過去には2023年からの2年半で譲渡益等の一過性利益を除く巡航ベースの分配金は9.3%の成長を実現しています。
資産規模目標については、具体的な達成期限を設けずに中長期的な目標としています。市場環境に合わせて、公募増資による資産規模拡大やポートフォリオの質的向上に資する資産入替を検討します。
格付目標については、安定的な運営と強固な財務体質が高く評価された結果、2025年7月にR＆Iによって格付が引き上げられたことで達成済みです。