―― 内部成長の取組みと進捗状況についてご紹介下さい。

みらいのポートフォリオの過半を占めるオフィスセクターでは、都内プライムエリアの空室率低下と賃料上昇の流れが、みらいが複数物件を運用する湾岸エリアにも波及してきており、大口テナント退去があっても大きなダウンタイムなく埋め戻しが完了しているうえ、その多くの区画において成約賃料が上昇、既存テナントとの契約更改でも着実に賃料引上げを実現しており、賃料収入増加が進展しています。その他大都市圏に所在する中規模オフィスにおいては、高稼働を維持しながら、既存テナントの契約更新やテナント入替のタイミングで賃料増額を実現しており、好調なオフィスマーケットを踏まえ、今後も着実に賃料アップを実現していきます。
みらいのポートフォリオの2割弱を占めるホテルセクターでは、インバウンド及び国内需要の双方が堅調に推移しており、みらいの保有物件も高いパフォーマンスを維持しています。好調な市況を背景に、複数物件でオペレーター変更時に更なるアップサイド機会創出のため変動賃料契約等を導入しており、近く契約期限が到来する固定賃料の物件についても変動賃料の導入を目指し、一部では交渉を開始しています。さらに、契約更新期限到来前の固定賃料物件においても、賃料水準の適正化に向けた協議を開始するなどホテルセクターのさらなる収益拡大がみらいの内部成長のドライバーとして期待されています。

―― 今後の外部成長に向けて、パイプラインや注目するアセットがございましたらご紹介下さい。

現状のパイプラインは約160億円規模に到達する見込みです。既存ポートフォリオと比較しても高い利回りを確保しており、かつ将来的な収益アップサイドが期待できる物件群で構成されていることから、単純取得のみならず資産入替によるポートフォリオの収益性改善効果を期待できる構成となっています。
パイプラインの構築にあたっては、借入金の金利上昇や、インフレによる費用増加を上回る収益の実現が可能なポートフォリオ構築を念頭においています。当面は、アセットクラス別の構成割合を大きく変えることは想定していませんが、契約期間や変動賃料の有無等の賃貸借契約の内容を重視し、インフレを賃料上昇という形で早期に収益に取り込み、分配金成長につなげられる物件を選択していく方針です。
主軸であるオフィスセクターでは、既存テナントの賃料がマーケット賃料より低い物件（レントギャップがある物件）等、賃料増加を見込める物件取得に注力します。また、商業施設では繁華性の高いエリアの都市型商業施設等を検討していきます。ホテルでは、現行のみらいの収益のドライバーである変動賃料型、ホテルタイプはインバウンドやビジネス需要が見込まれ、足元の建築単価高騰により新規の物件供給が限定的なバジェット型ホテルを重点的に検討したいと思います。